• 迷茫的地产商:谁会从富豪榜上消失?
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2016-11-10  /  浏览:630 次  /  

   “到目前为止,没有听说谁做养老地产是成功的,但都在试,唯恐错过了机会。”景瑞控股联席主席兼总裁闫浩告诉邦地产记者,包括他在内大部分房企高管的困惑是,未来十年,房地产究竟走向何处?

    闫浩透露,今年可能会和You+公寓合作,在上海宝山落地开发一个青年公寓项目。这一信息令在场媒体感到惊奇。景瑞在上海地产圈的口碑,向来以稳健、务实、低调著称。今年却选择和You+公寓这样一个盈利模式敢于创新的公司合作,殊为罕见。
    不仅仅是景瑞在尝试新领域。旭辉控股在之前的业绩会上也透露,今年会在房地产开发主业以外,探索大资管的商业模式,为企业和个人代管商业地产开发项目。
    看好市场却调低目标
    邦地产记者在搜罗各房企业绩发布会时发现,碧桂园、富力、旭辉、景瑞等多家房企都在谈论今年将会发展新的业务领域,只不过在对新业务的投入上,各家都表现得极为谨慎,既不贸然涉水过深,导致企业面临翻船的危险;又不能完全对新领域视而不见,错过转型的绝佳机会。
    尽管房地产市场有回升趋势,但各家房企在谈到今年业绩目标时都极为谨慎,不愿意像往年那样给出极高的增长目标。
    令人诧异的是,这些房企对今年目标的谨慎,并不是因为对未来市场的悲观,相反,不少房企对今年的市场仍然看好。闫浩说,今年的全国两会对房地产市场的政策有一个清晰的定调,从中可以看出,中央政府对房地产行业是支持的。
    旭辉总裁林峰也持相似的看法,他认为,2015年市场将呈现一个缓慢回升的态势,2015年下半年比上半年要好过,2015年上半年比2014年下半年好过。
    尽管如此,开发商给出的增长目标却依然谨慎,多数房企的增长目标都没有超过20%。
    一位业内人士这样解释:很多开发商觉得,今年的成交量是有可能回升的,但价格却很难上涨。这意味着销售业绩的增加,得靠卖出更多的房子才能实现。
    但对开发商来说,要卖掉更多的房子,并不是件容易的事。并不仅仅是因为各家房企的市场竞争日趋白热化,更是因为土地价格没有丝毫松动,开发商依然需要投入较高成本才能拿到满意的地块。
    中小房企:今年退出还有钱可赚
    “今年很多企业会退出这个行业,不仅是一些小企业,小企业倒不着急,如果只有一个项目完全不用着急。我认为一些中等规模的企业,甚至一些区域型大企业,他们可能也要退出。今天退出还有钱可赚,或者说还能保住胜利果实,如果现在不退,未来也许连胜利果实都保不住。”
    易居中国执行总裁丁祖昱的看法,基本反映了过去几年整个房地产行业的发展趋势。
    据他统计,2014年前10强房企所占的市场份额已经达到16.92%,20强达到22.78%,50强达到31.14%,100强达到37.75%。从2015年开始接下来的3年,这一数字还会继续上升,差不多上升到前10强达到25%左右,20强达到30%左右,50强达到40%左右,100强达到50%左右。
    未来中小房企的处境将变得愈发艰难。
    “今天销售额50亿~80亿的企业压力最大,在银行的放贷名单当中他们排不上号,开发贷拿不到,发债又发不了。便宜的钱拿不到,导致融资成本迅速提高,好的地拿不到,老本也快吃完了。这时他要面临抉择,是继续咬住牙拼,还是退出这个行业。即使维持现状也很难。”丁祖昱说。
    这是丁祖昱判断中小房企将大规模退出的依据。而对销售规模大的公司而言,局面同样不容乐观,很多房企虽然去年取得了不错的销售业绩,但回款却很糟糕,因为银行按揭贷款审批缓慢,加上限购等因素,房企在回款率方面遇到了不小的挑战。
    另一方面,企业的成本却在不断上升。除了土地成本,融资成本、人工成本也在不断上涨。目前,一些技术熟练、专业能力强的建筑工人月薪已经可以达到6000~8000元。
    “今年的竞争我认为仍然非常激烈。和竞争对手之间,是你死我活的关系。”丁祖昱说,很多大公司的住宅业务中有非常高比例的项目是不赚钱的,真正赚钱的已经不多,这导致今年开发商格外注重成本,很多房企不再像过去那样“养闲人”,于是不少房企传出了裁员的风声。
    谁将激发房地产行业“第二春”?
    一方面是竞争日趋激烈,另一方面是成本水涨船高,转型甚至退出房地产也许是一个不错的选择。
    然而,退出或转型并不容易。A股上市公司华丽家族早在2010年就在另寻主业,并开始投资乙肝疫苗研发、金矿等诸多业务,但截至目前,这些业务还没有获得像房地产主业一样的收益。去年公司定向增发,也是以房地产项目开发投资的名义才成功募集了一部分资金。
    即使房地产行业内转型的企业,成功者也不多。以销售为主的SOHO中国,在转型租赁持有之后,同样经历着规模增长放慢、业务下降的转型阵痛。
    丁祖昱说,房地产行业再困难,压力再大都是相对的,是相对3年前、5年前的房地产行业,但和其他行业相比,房地产行业还是不错的。这些因素使房企无法下决心彻底转型。
    而一些转型成功的企业,也让行业看到了在房地产以外的领域掘金的机会,最典型的例子非绿地莫属。从2007年开始,绿地坚持走超高层战略,再到海外投资房地产,去年又进军地铁业务,发展大消费、金融等新业务。产业协同的力量,让绿地获得了其他房企无法比拟的竞争优势。
    在这一背景下,在小范围内试错,成为很多开发商的选择。闫浩说,对大多数开发商来说,那些拿出来“试错”的项目都只占到总盘子极小的比重,即使失败影响也不大。
    而这些创新尝试成为整个房地产行业“第二次爆发”的核心原动力。目前,闫浩正打算前往德国考察工业4.0发展情况,计划把考察结果引用到国内的房地产业务。
    “中国房地产工业化连2.0、3.0都没有完成,但德国已经实现了4.0。中国房地产工业化还有很大的发展机会。”闫浩说。
    旭辉今年也打算实施100%精装房计划,全面发展房地产产品的成品化。而在去年,中南建设就已经在低调开展建筑机器人的研发和产品化。
    困境中的房地产被倒逼出新活力,也许才是真正激活房地产行业第二次爆发的关键。未来富豪榜上的那些面孔,也将因为房地产行业的新一轮洗牌而发生变化,部分企业家成为榜单的新常客,部分则注定退出公众视线。
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